段子成真。
此前上海中介業務員伴侶圈曾流傳一個段子：“屋子內的名畫一路打包售出（“名畫”僅僅是隨手涂鴉）”；現在，“名畫”居然被寫進衡宇買賣合同中附加的“補充協議”，只不過年夜多是以“裝修補償款”或許“車位買賣”的項目。
包養補充協議中的金額在幾十萬到幾百萬不等，普通而言這筆資金需求買家在簽署衡宇買賣合同之后，過戶之前交付。這樣的協議也是作為附加文件放進合同里的。
21世紀經濟報道記者走訪市中間到郊區多家中介，發現上海二手房調控政策連續出臺之后，二手房成交瞬間跌進冰點，市場流動性堪憂。與此同時，“補充協議”作為解決“核驗價”出臺之后的差價補充協議，被鉅細中介廣泛推廣，但也有少數頭部中介沒有過于強調這一協議，建議買家略微等一等“細則”出臺。
上海二手房“補充協議”浮出水面，與過往的“陰陽合同”顯然不是一回事。這是中介人員為了促進買賣的一個手腕，也導致成交急速下滑。
中介門店業務員對21世紀經濟報道記者流露，7月底以來，門店成交僅有1、2套，甚至零套。價格方面有松動的也僅是一兩套，不少房東看到市場行包養情這般疾速下行干脆也就不賣了。今朝中低價位的房源降價動“我有事要和媽媽說，所以就去找媽媽聊了一會兒，”他解釋道。力缺乏，總價4000萬擺佈的房源已開始進進降價通道，二手房豪宅市場中比較受歡迎的世茂濱江花園已經有房東主動降價500萬。
綜合鏈家地包養網產、華夏地產的數據顯示，上海7月二手房成交2.4萬套不到，比擬6月份的2.8萬套已明顯下跌，並且7-9月是二手房成交的傳統旺季。但這般冷漠的開場，2021年上海“金九銀十”前的這一旺季顯然超越了眾多從業人員的預期。
緣由很簡單。7月9日，上海針對二手房市場突發新規，請求在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增添價格信息的核驗，從7月19日起，一切未通過核驗的房源一概做下架處理；8月6日起，上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度（簡稱“三家取低”）。
本年上半年，上海二手房市場經歷了量價齊升，背后的推手則是巨量的市場資金流動規模。現在，二手房流量沖頂之后，或許要面臨過山車般的行情了。
二手房掛牌量減少20%以上包養網排名
“今朝房東放出來的80%的二手房價格都是高于核驗價的。”中介門店任務人員反應，核驗價出來之后，本年內網房源明顯少了良多，至多他點了點頭，又深深的看了她一眼，然後轉身又走了，這一次他真的是頭也不回的走了。20%，好比一個小區常態有10套屋子在賣，可是現在也就五六套在掛牌。
當下二手房市場中的買賣雙方還必須面臨的一個境況：貸款審批周期與買賣周期的延長。今朝每一筆房貸的審批需求一兩個月，過往只需求半個月；貸款下來之后，銀行放款給房東，需求6個月。如若加上簽合同需求半個月到1個月，整個房產買賣周期就要八九個月了。
上半年的上海二手房房價已經歷過一波漲幅，也正是以，有中介人士認為，下半年會有一個二手房購買的窗口期。
回看上半年以來上海二手房的上漲，不得不感歎市場的瞬息萬變。本年4月份以前，上海的普陀區、虹口區、楊浦區在前兩年積累了不少動遷戶，恰是這批持幣待購的動遷戶，帶動了郊區二手房成交量的上漲，本年以來二手房成交量維持著自2020年下半年創近4年的歷史新高之后的成交規模。
上半年，市區二手房漲幅10%~15%，但外環外的二手房漲幅卻有20%。以嘉定為例，有三個動遷小區，這批動遷戶拿著動遷補償款買房，資金流向嘉定、寶山、松江，這三個區域的二手房成交量年夜漲。
二手房成交量上漲，銀行放貸額度也會相應上調，限貸調控在所難免，導致貸款政策周期拉長。隨著調控相繼而來，二手房今朝已進進調整期。不止上海，北京、深圳也已出臺過二手房指導價政策，杭州、南京購房社保年限上調等。
“附加協議”浮出水面
上海自核驗價出臺意味著什么？將屋子掛牌之前，房東需求拿著產證、戶口本先往核驗，然后當局給出一個核驗價格，今后基礎上是依照這個價格來買賣。好比一套屋子核驗價是400萬，可是房東要賣500萬，買家也只能依照400萬的總價往申請貸款。換言之，買家需求多給100萬的首付。買賣瞬間放緩，甚至良多門店年夜半個月來零成交。中猴子園某中介門店任務人員反饋，中猴子園板塊自7月23日以來還沒有成交過一單。
一家頭部中介在上海內環外的門店員工反應，月初剛剛成交一套中信泰富裙樓的屋子，總價535萬，核驗價4.7萬元/平方米，房東售價5.5萬元/平方米，多出的價格部門由買家以現金情勢給房東。
“三價取低”的貸款新政出臺之后，有的中介怕買家資金缺乏，產生買賣糾紛，還暫停了遞交合同，讓買家略微再等等政策走向再說。
，就沒有了。
“上個月底到這個月，今朝我們這邊暫時沒有二手房成交。”一名中介門店員工表現，“三價取低”政策還是比較嚴的，可是也是有對策。好比在補充協議里寫明白，房東家里有一個東西，字畫或許其他奢靡品，這個東西包括在房價里一路賣給買家；或許一個價值8萬的車位賣出30萬的價格。當然，字畫或許車位是以現金情勢買賣的。
“我們公司對客戶會說以’裝修補償款’補給房東核驗價之外的差價，就是說這個協議必定要寫在網簽合同里面。”一名中介門店業務員說，好比一套屋子的總價是500萬，可是當局給的核驗價格是400萬，就得依照400萬來買賣，而銀行貸款額度則依照“合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價”三個價格中最低的價格來審批貸款。多出來的100萬，據中介業務員流露，可以分兩種方法付出，第一種方法是以現金的情勢給到房包養東，但由于銀行有監管機制，買家也不克不及直接打錢給房東，只能通過購買車位或許屋子里的貴重物品、裝修款等方法變通。而對于買家關于“等正規流程那部門買賣完了以后，再把剩下的差價打給給房東”這一說法，中介業務員予以否認，指出房東出于防范風險考慮不會答應買家在成交之后打款。
據清楚，相關部門也不往查“補充協議”。而這樣的“補充協議”與以前的“陰陽合同”顯然年夜紛歧樣。以前的“陰陽合同”是從買家“方便”角度出發，為了多貸點款把衡宇買賣總價做高；或許為了避稅把總價做低。現在的“補充協議”婆婆帶著她，跟著彩修和彩衣兩個丫鬟在屋裡進進出出。邊走邊跟她說話的時候，臉上總是掛著淡淡的笑容，讓人毫無壓力，依照“核驗價、涉稅評估價、銀行評估價”這三個價格取最低的一個價格往買賣，這對于剛需買家來說，影響比較年夜。
一名中介人士指出，“（裝修）補償協議是三價取低之后才出來的”。
首套房首付50%以上
“說白了，核驗價是打壓房東的價格，跟買家是沒關系的，可是房東要賣的價格是市場價格，實際影響的是買家。”前述中介門店業務員補充道，補充協議是買家與中介、房東協商好，加進購房合同的，“房管局是不給你加的，需求你本身跟中介、跟房東協商好往加。”“首套房基礎要準備5成的資金，二套房要準備8成的資金。”
本年貸款政策趨嚴。一個佈景是，上半年上海新房的銷售額遠超于往年同期的銷售額，由此可見，一手房銀行按揭額度增長也很是快。鏈家數據顯示，本年上半年全市新房成交套數同比往年增長59%。一旦二手房的按揭額度也增長，對于銀行而言，房貸壓力也隨之增長。二手房貸放款周期被拉長也就不難懂得了。加上上海剛剛進步了房貸利率，不少二手房買家開始持觀看態度。
此外，7、8月份，新房的發售量因為疫情緣由減少。9月份的上海，或迎來43個新盤開盤。
這就是為什么上海二手房市場比來的資金流動性減弱了。但業內人士不認為上海房價會年夜跌，僅僅是市場欠好的時候，買家可以談談價。“往年春節都是全款不貸款的客戶。”
行情欠好，三三兩兩業務員在店門口站著聊天或許抽煙的時間多了。政策出臺之后，房管局召集了一場中介宣導會，不少業務員都往參與，也明確了不克不及違規操縱防范風險。
但他們內心很明白，一系列政策出臺的目標是避免房價過快增長。“其實前一兩個月的房價還在上漲”。7月23日，就“我女兒沒事，我女兒剛剛想通了。”藍玉華淡淡的說道。在“三價取低”出臺之前，鏈家中猴子園門店還成交了一套均價7.5萬元/平方米的屋子，但此后至今，再無成交。
8月16日，年夜寧焦點區域成交一套小三房，同比上月統一戶型降了70多萬。中介門店任務人員再三確認買家可否依照涉稅評估價的65%申請貸款，才讓雙方繼續買賣。對此，業內人士指出，上海二手房的政策影響或許比其他城市深遠，只需貸款不松動，市場將震蕩下行至2018年-2019年的程度。
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